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- 建物調査・診断
建物調査とは?
いわゆる人で言う健康診断と思ってください！
健康診断は必ずしも具合が悪くなってからする事ではありませんよね？
少しでも気になる事があったり、毎年行ったりすると思います。
人も建物も同じです、悪い箇所ばかりを探すのが診断ではなく健康的な箇所を理解するのも診断です。
どんな建物でも時間がたつにつれ、汚れやひび割れ、設備の不具合など様々な箇所が劣化していきます。改修工事には、建物の現状を詳しく把握する必要があります。建物調査では、不具合がどのような要因で発生し、いつごろから発生したかを詳しく調査します。
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建物診断には他にも色々調査対象があります。
・各部位の仕上材の調査
・竣工図面
・工事経歴
・居住者へのアンケート調査
・高齢化対策
・セキュリティー調査 -
建物調査の必要性
建物は一般的に10年～15年に一度、大規模な改修工事が必要となります。改修工事の開始目安としては以下の要因があります。
・ 建物表面に劣化や汚れ、不具合が見られるようになった
・ 耐震基準の見直し、第三者災害防止
・ 高齢化に伴う改修工事
・ 資産価値の向上
建物調査は〇か×で別けるものではありません。
至急要補修・要補修・経過観察・異常なしなど建物部位によっても経年劣化が違います。また仕上げ材(塗装材・防水材など)も耐候年数が違い5年～10年のラグがあります。それらを総合的に調査し、必要箇所に応じた改修方法が選定されます。
例えば・・・
・ 屋上防水の経年劣化はまだ大丈夫そうだし、出入りも安全なので３年後の工事に。
・ 屋上やバルコニー防水は経年劣化進行が大丈夫そうなので保護材の再塗装のみで。
・ 共用廊下部の鉄部塗装はいつでも出来るので、外壁改修から別けましょう。
・ 外壁塗装の下地はまだシッカリしているので保護塗装のみで工事に。
などなどあります。これらを調査員が判断し報告書を作成します。また改修工事後の各部位の経年劣化予測をしグラフやチャートにします。
細かく建物調査・診断を行わず、工事会社の言うがままに改修工事をした場合、確かに奇麗にはなりますが、要補修の必要性のない箇所に予算を使いもっと予算を使ってシッカリ工事したい場所が疎かになる可能性があります。その逆で経過観察のまま放置していると、せっかく改修工事した箇所の劣化が早まる可能性もあります。10年に一度の改修工事だけでなく長期に渡る分散化改修工事なども提案いたします。
正確で細分化された建物調査・診断をした後の工事を提案いたします。
建物調査に関する法律
建物調査に関する法律に、定期報告制度というものがあります。
定期報告制度は、建築物や昇降機などの定期的な調査・検査の結果を報告することを所有者・管理者に義務づけることにより、建築物の安全性を確保することを目的としています。
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- 建物劣化の例
建物劣化の例
どのような建物も年月が経つと傷んできます。
立地条件や使用用途により、劣化の進行具合は異なりますが、そのままにしておくと建物内部にまで劣化が進行します。
以下の写真のような症状が発生した場合には、早急な修繕や改修が必要になります。
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- 建物調査の種類
タイル調査
建物の外壁に多く施工されているタイルを、長く安全に保つためには、定期的な調査が必要です。
目視でも劣化が確認できる場合がありますが、打診調査や機械、赤外線調査などで調査しないと分からない内部からの劣化要因もあります。
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- 打診ハンマーでタイルを調査します。健全な場所は低い音がし、剥落しかけている場所は高音な音がします。
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- 外壁タイルの接着強度を引張試験機で調査しています。
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- 赤外線サーモグラフィーにより外壁内部の状況を診断します。
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- 触診によるタイルの汚れを調査します。
外壁タイルが劣化すると剥落の危険性があり、居住者や通行人などに怪我をさせる事があります。昨今の大地震などで激しく落下し避難通路を妨害する光景が見られました。
コンクリート・モルタル調査
外壁の中にはモルタルを塗り重ねしているものがあり、これは経年劣化すると剥落の危険性があります。目視による劣化でも確認できますが、打診調査や赤外線調査などで詳しく調査する必要があります。経年劣化が進行すると剥落し居住者や通行人などに危険を及ぼす可能性があります。
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- 塗り重ねモルタルの経年劣化による剥離現象の例です。
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- 触診による既存塗装塗膜の劣化を調査します。
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- モルタルとコンクリート躯体の付着、または既存塗装塗膜の付着強度を引張試験機にて調査委します。
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- 外壁躯体をコアドリルにてコンクリートを採取しフェノールフタレイン溶液にて実際の中性化を調査します。
クラック調査
外壁が経年劣化した時によく見られるものに、ひび割れ(クラック）があります。単にクラックと言っても多種多様で、乾燥によるクラック、構造上発生するクラックなどがあります。発生原因、建物の及ぼす影響などを詳しく調査する事により、漏水や補修方法を剪定します。
シーリング調査
建物にとってシーリングはサッシや躯体の継ぎ目などに施工されているゴム状の緩衝材です。また防水性の機能もあり、シーリングの劣化は 建物の歪みや漏水の引き金になる可能性があります。
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- 触診によりシリングの劣化状況を診断します。
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- 調査対象の建物に施工されているシーリング材を摂取し調査機関にて劣化状況を診断します。
ドローン外壁調査
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外壁などをより近くで調査する際は仮設足場を設置する必要があります。また屋上などへの侵入通路がない建物などは不可能です。
国家試験を有するドローン調査により、近距離による写真撮影やドローンに赤外線サーモグラフィーを取付けることにより多種多様な調査が可能になります。
また実際にドローンにて調査している映像を地上にてライブ配信できます。
ファイバースコープ調査
ファイバースコープにてタイルの詳細な浮きや漏水箇所を調査致します。
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- 報告書
調査結果を報告書にまとめてご提出いたします
実際に建物を調査した結果を当社オリジナルの書式にて、現状の劣化や今後起こりうる状況を細かく説明し、適材適所の補修提案を記載した報告書を提出いたします。 内容は一般の方でもわかりやすいように写真付きでご説明します。
